小产权房纠纷法院受理吗?合同无效也有例外
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发布时间：2024-11-05 09:28
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时间：2024-11-05 09:50
最近很多人关心小产权房的问题，在国内长期的住房体制改革过程中，由于各种原因，小产权房作为一种尴尬的存在一直广泛游离于市场体系之外，形成庞大的住房黑市。
官方统计数据一直无法厘清国内小产权房的具体数目，但是似乎大家总能找到正在出售的小产权房。今天购房指南就以一例小产权房纠纷案为例，来给大家讲讲小产权房的问题，以及什么叫做小产权房购房合同以无效为原则以有效为例外。
案例回顾：小产权房两次转卖产权归谁？
安某与王某系夫妻关系，二人于2001年12月5日，以4万元的价格购买了一套房屋，该房屋土地系集体土地，安某与王某非该集体组织成员。该房屋购买后一直由夫妻俩的儿子小林居住使用。
2011年4月1日，小林经中间人崔某介绍与唐某签订《房产买卖合同》。唐某以22万元全款购买该房屋，并于2011年4月搬入该房屋居住。
后夫妻俩以对儿子小林将房屋卖给唐某不知情诉至法院要求确认房屋买卖合同无效。
该案的一、二审法院均以小林对房屋没有合法处分权，唐某不属于董家疃村集体组织成员购买农村集体土地之上的房屋违反法律规定为由确认了双方之间房屋买卖协议无效。
后安某与王某又起诉本案要求确认房屋所有权归其所有，并要求唐某返还房屋。
那最后房子到底归谁了呢？
一审法院以安某与王某虽购买房屋属实，但不属于董家疃村集体组织成员，不享有房屋所有权，对二人要求确认房屋归其所有的请求未予支持。
以唐某与小林之间的房屋买卖合同被业已生效的民事判决确认无效，房屋系安某与王某出资购买，虽不享所有权，但享有居住权益，唐某现居住在该房屋侵犯了二人的合法权益，判决唐某返还房屋。
唐某不服一审判决提起上诉。
二审法院以安某与王某不是董家疃村集体组织成员对该房屋没有所有权，二人购买房屋后没有在此居住，将房屋的使用权让渡给其儿子小林，小林长期在该房屋居住占有，唐某基于实际占有人小林的处分行为并支付合理价款对涉案房屋取得了占有权。
安某与王某要求唐某艳返还房屋于法无据，驳回了安某敏与王某凤的诉讼请求。
对于这个判决，我们可以通过以下几个方面来看：
一是集体土地上的房屋能不能买卖？
我国实行房地一体主义立法模式，对集体土地上的房屋买卖的法律和政策调整主要通过对土地的调整体现。集体建设用地上建造的房屋如果销售给城镇居民，则房屋占用范围内的集体建设用地使用权也一并转让给了城镇居民。虽然房屋所有权人对自己的房屋拥有完全产权，但是出卖房屋就变相处分了集体建设用地使用权。
《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《物权法》对此也作出了相同规定。
《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
由于集体建设用地使用权的转让受到限制，出卖房屋也就受到限制。根据规定，农村私有房屋买卖合同的效力应认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。
另有规定，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同无效，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。
但在对于1999年《土地管理法》修订之前订立并已履行完毕的合同而言，如符合当时的国家政策及有关法律规定的，不应以损害社会公共利益为由认定其无效。
集体土地上的房屋买卖包括农民自有房屋即农村宅基地房屋买卖、集体土地上作为商品房出售的小产权房买卖等。
（以上回答发布于2017-03-01，当前相关购房政策请以实际为准）
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