加强市场主体建设

加强市场主体建设 推进物业管理市场化进程

[ 2008-5-20 14:47:00 | By: 张军 ]

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企业是市场的主体，毫无疑问，物业管理企业是物业管理市场的主体。与其它行业一样，物业管理企业的规范发展，对于物业管理市场的成熟与繁荣有着重要的影响。近十年间，我国房地产业得到迅速发展，兴建了大量的住宅小区，特别是随着城市化进程加快，一些经济发达的乡镇也开发建设了小区，加上城市旧城改造，以及商业、写字楼、公用设施、机关企事业单位办公场所等实行物业管理，物业管理市场不断扩大，日益繁荣。但是，也应该看到，由于我国幅员辽阔，经济社会发展不平衡，一些地方的物业管理仍然处于起步阶段，由于物业管理企业成立时间不长，实力弱，缺乏专业人才，服务质量不高，与市场需求不相适应，亟待提高。因此，如何加强物业管理市场主体的建设，对于推进物业管理市场化进程，提升物业管理市场化水平，乃至繁荣物业管理市场，建设和谐社会，有着重要而深远的意义。

一、严格市场主体准入退出。物业管理是随着我国住房分配货币化和房地产市场化而兴起的一个新兴行业，大部分

物业管理企业起初都是由建筑开发企业派生而来，也有的企业是由国营企业改制后组建的，只有很少数企业是是按规定登记注册成立、具有法人地位的市场主体。《物业管理条例》颁布实施后，实行了“建管分离”，但是，由于这些企业对开发建筑商产生了极强的依附性，在形式上虽然分离了，而实际上仍然是建筑商的“影子”，只能靠建筑商扶持生存，不能独立开展经营服务，事实上，有的企业真正分离后，也未必有好的结局。由企业改制后成立的物业管理企业，其人员安排、工资待遇、服务收费等，仍由“婆婆”统管，不能完全“断奶”，安排的人员也大都是老弱病残，素质较低，缺乏技能，这样的物业管理企业不可能独立运作，也不可能真正进入市场。因此，政府主管部门应采取有力措施，在引导企业树立长远投资、长期经营理念的同时，通过年检严格审核，理顺各种关系，对实力弱，又没有专业管理人才，服务质量低下，且连续数年亏损的企业，限期整改，仍不能达到标准和要求的，应坚决予以取缔，并建立完善退出机制；对于发展迅速，又具备了一定实力的企业，则应给予资质升级等保护，以体现优胜劣汰的市场法则，强化市场主体建设。

二、规范市场主体竞争行为。法制化，规范化是市场化的前提。根据《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定和要求，凡住宅小区的物业管理项目，应由小区业主委员会全

面向社会公开招标，选聘物业管理企业。近年来，不少城市在物业管理招投标方面做了一些尝试，也取得了许多成功的经验，如成都市在招投标上就做得非常有起色，所有物业管理项目都实行了公开招投标。但是，在绝大部分地方，虽然由“谁建设，谁管理”的垄断局面有所打破，而大部分招投标仍然是邀请招标，甚至存在陪标现象，公平竞争疏于形式，市场竞争尚不充分，物业管理资源配臵的市场程度很低，直接导致业主委员会无法通过公开招标选聘物业管理企业。有的企业不考虑自身 ，靠压低价格取胜，搞恶性竞争，违背了招投标的宗旨目的。因此，要真正贯彻落实《前期物业管理招投标管理暂行办法》，狠抓行规体系建设，强化行业自律，建立公开、公平、公正的市场竞争机制，规范市场主体建筑行为，保护业主和企业各方利益，维护市场竞争秩序，规避市场风险。

三、培植市场主体品牌特色。随着物业管理市场的扩大，服务的差异性也在扩大，物业管理企业只有根据自身实力和特长，练好内功，扬长避短，有针对性的提供差异性服务，才能得到服务对象的青睐。如有的企业专门承接医院物业管理，有的专门承接小区物业管理，有的可以专门承接学校物业管理等等，这样来打造企业品牌，形成服务特色，这既有利于企业的规范发展，又有利于物业管理市场的培育和形成。

物业管理要走市场化运作、专业化管理，规范化发展之路。首先，物业管理企业要建立具有特色的物业管理模式，在激烈的市场竞争中，要有自己的“杀手锏”；其次，物业管理企业要提高专业服务水平，就要建立一支专业化人才队伍。人才是企业的重要资源，也是企业成功的关键和保证。一个什么都想做，什么都做不精的企业，也难以做强做大。只有选准了专业方向，才能引进专业人才，并建立自我学习，自我培训，自我开发的人才机制，加强员工继续培训，提高团队整体素质和专业技能，进而提高服务水平，保证优质高效服务。第三，物业管理企业要实行科学规范的管理，就要建立健全各种规章制度，扎扎实实地完善服务标准，提高服务水平，打造企业的核心竞争力，从而塑造品牌，经验品牌，依托品牌去开拓市场，不断增强社会认可度和美誉度，形成企业的特色品牌效应。

四、壮大市场主体规模实力。企业的规模实力，是在市场打拼中积累的，从实现的情况看，那些靠建筑商和“婆婆”“输血” 来维持生存的企业，经营惨淡，恶性循环，就像一个永远长不大的小孩，也不可能产生活力，不可能做强做大，相反，还会丧失企业最好的发展机遇。因为我国物业管理的覆盖面还较低，物业管理市场正在成倍扩大，特别是一些中小城市，物业管理才刚起步，发展空间大，前景广。随着物

业管理专业市场的分工，办公物业、商业物业、工业物业、公用物业，已经金融，学校、医院，传媒等行业单位，也将逐步实行市场化管理，这不仅对物业管理企业的专业服务水平提出了更高的标准，也对其规模实力提出新的要求。因此，物业管理企业要解决起点低、规模小、服务差等问题。要通过制定发展战略，拓展专业服务形成企业在某一领域的经营规模；要通过提供“质价相符”服务，改善企业经营状况，产生效益，改善设施设备，壮大企业实力，通过创优达标，提升资质等级，优化管理模式，扩大企业影响力；通过行业交流，拓宽信息渠道，建立信息共享机制，增强适应市场的应变能力，把企业做强、做大、做实、不断迎接新的挑战。