浅谈房地产开发贷款的风险及其防范

2006年3月科杖任济市场浅谈房地产开发贷款的风险及其防范刘昌军(建设银行湖北省分行信货审批部房地产开发贷款风险，是指借款人违约的不确定性等造成银行房地产开发贷款损失的可能性。这种风险主要来自以下几个方面。一是房地产市场风险。房地产贷款的市430015)以或不能全部实现;开发商对项目地域位置的选择、整体环境的规划、楼式户型的设计、主力户型的定位以及车位的设置等诸方面出现失误，致使商品房滞销，造成大量积压等。要有效地防范和化解房地产开发贷款风险，使之达到可测、可控的要求，必须实施整体防范、有效监控和综合管理。当前至少要从以下几个方面采取措施:一是冷静观察，系统研究国内外房地产市场行情和国家宏观调控政策导向。要改变把房地产开发贷款当作低风险品种开发的观点，既要支持好的有良好前景的房地产项目和个人购房，又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险。对目前出现的房地产“热”要进行“冷”思考，时刻保持清醒头脑，不能忽视风险，不给不良开发商和购房者钻空子的机会，让房地产开发贷款步人理性运作的轨道。要系统研究国内外房地产市场行情和国家宏观调控政策导向。一方面，既要关注经济周期变化对房地产行业的影响，从宏观上把握房地产市场走势，又要洞察本地区房地产市场行情，从中观和微观上把握具体开发项目的特点，紧扣房地产市场脉搏。另一方面，房地产金融是房地产业运行的核心，国家对房地产市场的宏观调控主要是通过房地产金融渠道来传导。随着国家宏观调控政策效力的不断发挥，房地产金融市场的各方场风险，是指因经济周期以及信贷膨胀等因素引起房地产市场变化而给银行造成风险的可能性。房地产业具有经济先导的作角，对经济周期变化十分敏感。经济景气时期，房地产价格上升，需求旺盛，往往造成房地产泡沫现象;而当经济衰退时期，房地产泡沫破裂，价格下跌，又可能给房地产贷款造成巨大损失。这是由于经济低谷时期，人们的收人水平降低，许多人还款能力不足造成违约，而这时房地产价格也处于较低水平，银行取得的抵押房地产不足以抵偿贷款，造成贷款损失。20世纪80年代美国储蓄与贷款协会危机、90年代的日本“住专”危机都是由于宏观经济形势不景气，房地产泡沫破裂，引起房地产市场剧烈波动，造成房地产金融机构的巨大风险。我国90年代初期的房地产开发热，在经济形势发生变化后也造成了商业银行大量的不良资产。2005年底上海出现的“退房风潮”，则再次给人们以警示。二是借款人信用风险。信用风险是借款人信用状况的不确定性造成贷款损失的可能性。统计数据表明，凡是信用不佳的借款人，出现贷款违约的可能性大大高于信用良好的客户。银行要高度关注借款人的信用状况，凡是信用不佳的借款人都属于高风险对象，需要重点控制。这些对象主要包括以下几种情况:在房地产开发贷款中，房地产开发商法定代表人有违约行为及品德问题，开发商有套取h或抽逃占压资金、挪用贷款行为;借款人或抵押人未经贷款人同意，擅自将已设定抵押权或质押权的财产或权益出租、出售、股权投资、转让、馈赠或重复抵押;开发商有足够的流动资金，但以种种理由有意拖欠应偿还银行到期贷款的行为等。三是开发商经营风险。开发商经营方面的风险主要包括:建筑质量差、投诉多，受到建设主管部门的处罚，或者由于质量问题影响住房销售;期房项目未按正常进度完工，或在约定的时间内未能办妥房屋产权证;开发商投资失误，或者资金被骗，财产受到重大损失;开发商有违法、违规等不良行为受到行政、经济制裁或处罚甚至被追究法律责任，或者其他重大民事经济纠纷的;开发商法定代表人在民事、经济纠纷中涉讼的，或者法定代表人出逃、被拘留等;开发企业信用等级比贷款时下降，贷款风险程度上升;开发商因提供担保，被担保人无法履行债务，导致借款人承担连带保证责任，或出现借款人财产被查封，处罚等情况;因抵(质)押物贬值，抵(质)押权难表明购买力平价短期内是不成立的，那么短期内汇率由何而定，货币供求失衡后怎样调整恢复，汇率在这之中又扮演了一个什么角色，它自身又处于一个什么样的调整路径之上?这些都是要得到解决的问题，而Dornbush(1976a财富W增加，这导致货币需求增加，在其他条件不变的情况下(即汇率预期与真实收人不变)，为维持货币市场的均衡将导致价格下降，1976b)提出的著名的超调模型对以上问题做出了一个比较好的回答。超调模型仍然遵循存量分析这条轨迹，依旧忽略国际收支对汇率决定的影响强调货币供求均衡决定汇率，提倡汇率是资产价格这一概念，但它比先前的货币模型理论上更丰富，也更合理，它强调价格是粘性的(sticky)，需要缓慢调整至长期均衡水平，因此购买力平价短期内不成立，这一点是比较符合实际的。因此在70年代后期以及80年代初，汇率决定的“存量一流量”分析法被发展了起来。四、集大成者—汇率决定的“存最一流最”分析法结果e下降(本币升值)，其代表货币市场的均衡。经常账户余额CA等于国民收人减去国内总吸收A，而吸收A即为消费和政府支出之和(忽略投资)，其为居民可支配收人Y-T汀为税收)和国内总财富W的函数即:A=a(Y-T,W)CA=Y-C-G=Y-A。在这个过程当中，投资者的预期也是发挥着重要的作用的，当经常账户因为未愈见的冲击出现盈余之后，人们会预期到汇率最终将升值，这将增加人们的货币需求，在其他条件不变的情况下，为求得货币市场均衡，本国价格水平会降低，立刻导致汇率升值，所以预期会加速汇率向均衡水平的调整。券的收益率r和持有外币资产的收益率r}+二(二为预期本币的贬值率)，这二者也同时是影响投资者决定在资产组合中分别以多少比例持有债券和外币资产的影响因素，表示如下:󰀀，(，.，.+二)，丈<0.,n;<0b(r,r*+v)b犷>0,b二<0=f(r,/.+二)f,'<0,f,'>0五、结论从上文可看出关于国际收支在汇率决定中的探讨贯穿于整个汇率决定理论的发展过程，从某种意义上说这也是这一理论的发展主线。到今天，“存量一流量”分析方法已是为主流经济学界所接受并广泛使用的理论，但是值得注意的是:这一方法本质-L即用于分析国际收支对于主要国际货币之间的汇率水平的影首先提出存量一流量分析法的提Kourio他认识到国际收支在汇率决定中的重要性其都假设价格完全自由波动，购买力平价成立，即e=P/P'，在他们理论中都认为经常项目的盈余或赤字会影响本国持有的外汇资产存量，这不的变动会影响到国内总财富，这通过影响国内总吸收继而又反作用于经常项目。假设国内总财富为真实货币余额与外币资产之和W=M/P+F，本国货币市场均衡要求:Md/P=L以上建立的框架在沿用存量分析法的基础上以逻辑严密的方式加人了流量的作用，但是它有着明显的缺点:“资产组合只限于有限的响，我们应该找到一个更好更符合实际的理论契合点，这也或许应成为理论上继续探讨的方向。仅影口I-g资产市场的均衡，而且外汇资产存量资产种类和价格完全波动”(Dombush1980)，这两点在Branson(19771981)构造的资产组合平衡模型中得到了完善，尤其是在对前者的修正上，Branson扩展了传统的存量分析法只包含本币和外币两种资产的范畴，加人了本币债券这一资产使得分析更加全面，整个模型更显精致。在资产组合平衡模型中投资者决定在投资组合中以多少比例持有货币时，主要考虑持有其的机会成本，这有二:持有本币债参考文献:Branson,W.HAssetmarketsandrelativepricesinexchangeratedetermination[J]InRonaldMacDonaldandMarkP.Tayloreds,ExchangeRateEconomicsI[C]Elgarc1992—801.(1981)Macroeconomicdeterminantsof(,rr,Y,W)=M/P=M/eP',，当外汇资产增加时总62realexchangerates[J]NBERWorkingPaperNo.科杖任济市场2006年3月二手房交易个人所得税征收缘何一波三折?王美卿(南京农业大学公共管理学院江苏南京210095)摘要:二手房交易征收个税的消息从沸务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管(影响资产的净现值)【习。房地产交易税可看作沸扬扬到悄无声息，让人开始关注这一政策的理若干具体问题的通知》文件正式明确了个人一种歧视性税收，即该税对房地产投资投机者曲折命运。该政策是通过歧视性税收，降低预买卖二手房，必须交纳个人所得税。国税156(或投资者)和自主者分别规定了不同的税收待期价格收益，达到挤出投机者稳定房价的目号文件规定”2005年10月30日前，各地要将实遇，进而对房地产资产价格产生影响。按照政的。但是，由于该税种本身的局限性，利益集施方案和牵头的单位及负责人名单上报总局府调控房地产市场的意图，歧视性房地产交易团的抵制，地方政府行为的自利性，没有得以(地方税务司、农业税征收管理局尸011月中税应当具有分离功能:对于房地产自住者给予在大范围内顺利实施。本文作者认为应从税制旬，理应到了国税总局有关部门统计并公布各免税待遇，刺激自住需求，对短期投机(投改革，税收征管，和地方政府的配合等方面进地上报情况的时间，但各地二手房市场个税目资)者按照20%的税率征税，激励其改变住宅行完善和改良。前并未强制征收。这使人联想到以往二手房个投机交易行为。关键词:二手房转让税房价政策改良税在软弱的“自觉申报”制度中已接近消泯，目前市场上二手房买卖需求主要有:升级其所收税款在全部个人所得税总数中不值一置业需求、投资需求、资产处置需求。资产处政策溯源提。广州在2006年新春伊始，恢复征收二手房置需求对税收政策不敏感;卖旧房买新房的升对二手房转让征收个税不是新生事物。个税，于是乎出现了广州市民抢在税收新政实级置业者、缺房户或是拆迁引致的购房者，会1994年，国务院发布《中华人民共和国个人所施前通宵排队转让房产的新闻，关于全国其他放缓购房脚步;投机或投资人也将继续观望，得税法实施条伽乃及1999年，财政部、国家税地区是否开征，何时开征二手房个税的疑问也或趁各地政策落实细节尚未出台尽快回笼资务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收浮出水面。金。二手房市场的反应是:住宅投机者将尽快个人所得税有关问题的通瓣就已经明确对转政策对市场的影响抛出持有的住房，从而二手住宅供应增加;由让建筑物所得征收个人所得税。导致当前我国房地产市场总量失衡的主要于中低收人者中对价格更为敏感，房地产税收2005年，国家加大房地产市场调控力度，原因是投机需求增长过快而并非住房需求增长更容易对中低收入者产生影响。住宅需求者观借此轮房地产调控之力，二手房个税重见天过快，所以国家要加强房地产需求管理。可以望心理加重，需求减少，二手房交易价格下日。2005年6月，北京、南京、杭州等地二手这样总结房地产税收政策对住宅资产价格的影降，成交量萎缩。市场观望气氛浓，成交量房个税试点。2005年6月底，面对重重压力，响机制:房地产税收既改变投机者的价格预期少，开发商供给增加或不变导致增量住宅市场个税已不强制征收。2005年10月7日，国家税(影响预期增值)，也改变住宅资产的收益流量上住宅价格趋于下降。未出手的投机性二手房参与者，从购房者、开发商到商业银行、信品结构的原则;房地产开发贷款与个人住房贷四是规范操作，强化管理，坚决杜绝违规托、基金公司，基于对政策及市场环境的分析款业务联动，配套发展的原则;建立和健全不操作现象。要加强培训，全面提高房贷经营部判断和对将来的预测，从自身利益最大化的角良贷款控制长效机制的原则等。门(含基层网点)负责人及客户经理的思想业度出发，都有自身应对市场变化的对策和措三是填密测算，审慎介入房地产开发项务素质和操作技能，并保持一支相对稳定的客施。因此，要认真分析调控后全国房地产市场目。要建立房贷经营管理的专家库制度，建立户经理队伍。制定和完善贷款发放过程中的操的变化和房地产金融市场中各主要参与方，在严密的项目贷款运作管理机制。对借款人的分作流程，将上级行下发的制度办法进一步细此变化过程中出现的新动向及采取的应对措析是整个贷款评估的重要环节，是评估的基化、具体化;要严格按章操作，坚决杜绝贷款施。要密切关注“房地产新政策”对房贷业务础。对借款人的评价主要包括:借款人概况发放的“逆程序”和“减程序”操作现象;严可能产生的负面影响，冷静应对业务经营中出(含企业性质、股东构成、关联公司等)、经营格执行贷款的审批条件，全面落实抵押担保措现的新情况、新问题，善于在各种环境中捕者素质，经济实力、资产负债、资产运用效施，防止在办理抵押担保过程中手续不规范、捉、把握机遇，合理确定房贷业务的市场定率、盈利能力、现金流量、信用状况及发展前抵押不足值、操作不到位的情况。位，进一步优化房贷投向，实现房贷业务质和景等九个方面。另一方面，对开发项目进行全要对房地产开发贷款实施全程监控，实量的同步提高。同时加强对当地房地产市场调面地调查了解。贷前调查的关键，是防止来自行精细化管理，不断完善风险控制的长效机查研究和分析，控制好总体的业务风险。开发商方面的假帐、假数字、假报表和假情制。要建立房地产信贷风险预警机制。基层行二是理清思路，准确把握房贷业务发展原况。在整个贷款审批过程中，要严格审查，全的客户经理，要将贷款的跟踪管理作为风险防则。在“房地产新政策”实施后，商业银行的面分析，坚持标准，科学决策，始终坚持“三范的重要内容，在不断完善房地产开发贷款管房地产开发贷款业务应围绕发展个人住房按揭个不介人”:不符合国家宏观调控政策和建行理办法及操作流程的基础上，建立和健全房地业务这个重点，选择项目发展前景好，自有资信贷政策的不介入(当前要严格控制向大型购产信贷风险预警机制。要建立有效的监督检查金比例高，风险可控的项目作为支持对象。对物中心、宾馆、写字楼、高档豪华住宅、别墅体系，强化对房地产信贷业务的监控。要把房城市政府土地储备、开发区的土地开发业务要等项目发放贷款);跨地区使用贷款的房地产地产信贷监控放在重要位置，定期不定期地对注意项目和土地的合法性、合规性审查，分等开发项目不介人;多家银行已投人开发贷款的基层行房地产信贷业务进行现场和非现场检级、有选择地介人。坚持“有所为，有所不房地产项目原则上不介人。在具体审批过程中查，发现问题及时督促限期整改或采取补救措为”，主动而策略地退出劣质客户和不良贷款，坚持做到“五个不放行”，即:《四io)不全施，避免酿成大的贷款风险。要建立房地产信调整房贷结构。当前，商业银行要对房地产开的不放行;项目自有资金低于项目总投资的贷风险监测报告制度，定期通报有关情况。要发企业、政府储备的土地进行“土地—贷35%的不放行;企业开发资质低于三级的不放健全和完善责任约束机制，对房地产信贷违规款”一一对应式的清理，对清理中发现的问题行;客户信用等级低于A级的不放行;项目土违法行为进行必要的查处，绝不姑息迁就。特及早采取有效的防险措施。与此同时，要准确地使用权不明晰的不放行。另一方面，信贷审别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂，把握房贷业务发展原则:如严格执行国家宏观批要在坚持原则的基础上，实事求是地把握严帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任调控政策和信贷政策的原则;坚持贷款封闭运格审批的“度”，切实做到既有利于风险防范，人，一经查出，严惩不贷;造成严重经济损失行、规范经营、严格管理、防范风险的原则;又不影响市场营销，力求达到风险与效益的平的，应追究其行政直至刑事责任。不断优化开发贷款的区域结构、客户结构和产衡。63